[책리뷰] 누구나 그럴듯한 계획이 있다, 시장에 쳐맞기 전까지는. 부동산 모의투자의 필요성

부동산을 비롯한 자산의 가치는 '수요와 공급'에 따라 결정됩니다. 이렇게 간단하게 정리되는 것 같지만, 그 안에는 복잡한 요소들이 숨어 있습니다. 그래서 나름의 계획과 생각을 가지고 투자를 해도, 손실을 보는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 필요한 것이 모의투자입니다. 모의투자가 왜 필요한지, 어떻게 하는 것인지 한번 살펴보겠습니다.

나는 마트 대신 부동산에 간다_김유라

진리의 '수요와 공급'

2008년으로 한 번 돌아가 보겠습니다. 2008년 미국발 금융위기가 있었으며, 이에 따라 금리가 지속해서 상승했으며, 이에 따라 높은 이자를 감당하면서까지 집을 사려고 하는 사람이 줄어들었고, 이에 따라 집을 사기보다 전세를 사려는 사람이 많아져서 전세가 귀해졌으며, 이에 따라 전셋값이 올랐습니다.

그럼 최근 2021년 전후를 이야기해보겠습니다.

2020년 코로나가 터지면서 경제가 휘청거릴 것 같아서 세계 각국 정부에서 돈을 풀고 이자를 낮추었으며, 이에 따라 사람들이 낮은 금리를 낼 여력이 되고 집을 살 수 있는 구매력이 높아졌으며, 이에 따라 내 집을 마련하겠다는 수요와 집을 집값이 더 오르리라 판단한 영 끌 족들이 많아졌으며, 이에 따라 집값은 상승하였습니다.

2021년 후반부터는 긴급하게 풀었던 돈을 다시 회수하기 위해서, 세계 각국 정부는 다시 이자율을 높여서, 돈을 흡수하기 시작했으며, 이에 따라 상승한 대출 이자를 지급하는데 어려움에 부딪혀 집을 다시 팔려는 사람들이 많아졌지만 집을 사려는 사람이 없어졌으며, 이에 따라 거래량이 대폭 감소했으며, 이에 따라 집값은 현재 떨어지고 있습니다.

수요와 공급의 '이에 따라'를 따라가다보면 자산 시장 가격이 결정됩니다.

사려는 사람이 팔고 싶은 사람보다 많으면 자산 가격은 상승하고, 팔고 싶은 사람이 사려는 사람보다 많으면 자산 가격은 하락합니다.

그러나 우리는 실패한다-모의투자의 필요성

너무나도 간단해 보이지만, 실제로 우리는 투자를 할 때, 이 원리를 잘 알아차리지 못합니다. 결국엔 또 소중한 자산을 잃게 됩니다. '나는 마트 대신 부동산에 간다'의 김유라 님은 실패 없는 부동산 투자하기 위해서는 모의투자부터 하라고 합니다.

과거에는 아파트를 사면 웬만해서는 다 올랐다고 합니다. 하지만 지금은 그런 시대는 끝이 났습니다. 그럼 어떤 아파트가 오를까요? 30대~40대 초중반이 선호하는 아파트가 그 답입니다. 학군이 좋고, 직장 접근성이 좋고, 교통이 편리한 지역의 아파트가 되겠습니다. 게다가 공급보다 수요가 많은 지역이라면 상승할 수밖에 없을 것입니다. 강남, 판교, 광교, 동탄, 일산 등 부동산에 대해서 잘 알지 못하는 저도 이런 지역들이 떠오르긴 합니다. 하지만, 무턱대고 투자했다가는 실패할 확률이 높습니다. 그래서 필요한 것이 바로 '모의투자'입니다. 주식도 모의투자가 있듯, 부동산도 모의투자를 할 수 있습니다.

모의투자 방법

모의투자는 어떻게 하면 될까요? 먼저 자신이 가장 잘 아는 지역으로 시작해 봅니다. 그 지역에서 사고 싶은 아파트의 매매가, 전세가, 월세가 등 시세를 조사해 봅니다. 요즘은 시세를 알 수 있는 앱이나 사이트가 참 많습니다. 아래의 것들이 그 예가 될 수 있겠습니다.

- 호갱노노

- 한국부동산원

- 네이버부동산

- 직방&다방

- 리치고

온라인으로 조사가 끝났다면 해당 부동산 중개소에 연락을 직접 해봅니다. 자신이 선택한 매물이 팔렸는지, 시세가 자신이 인터넷으로 확인한 것과 일치하는지 다시 한번 확인하는 겁니다. 이때 전세나 월세를 구하는 세입자인 것처럼 연락해서 임대물건 개수도 파악하는 것도 중요합니다. 왜냐하면 임대물건이 많으면 매수 시 잔금을 치를 때 공실이 날 위험이 있기 때문입니다. 공실이 나면, 대출받아서 매도자에게 잔금을 주어야 합니다. 이렇게 인터넷과 전화로 매물을 고르는 작업을 한 뒤, 임장, 즉 아파트를 보러 가는 것입니다. 시세를 다시 한번 확인하고, 북향인지, 서향인지, 로열동인지, 내부 상태는 어떻고, 주변 환경은 어떤지 꼼꼼히 살피면서 메모합니다. 그리고 매물을 사들인다고 가정하고 대출을 포함해 필요한 투자금을 산정한 것을 기록해둡니다. 그리고 1~2년 뒤, 이 메모를 다시 꺼내 보고, 자신의 예상이 맞았는지 확인하는 것입니다. 이렇게 내 예상이 맞는 확률이 높아졌다면, 직접 투자해보는 시기가 왔다고 할 수 있을 겁니다.

타임머신을 타고 백테스팅

유라 님의 모의투자 부분을 읽으면서, 백테스팅도 모의투자가 될 수 있겠다는 생각을 해보았습니다. 주식도 수년에서 수십 년의 흐름을 보고 향후 투자 결정을 하는 방법이 있습니다. 유라 님이 알려주는 모의투자도 해보고, 타임머신을 타고 5년 전으로 돌아가서, 관심 지역을 고르고, 그때 당시의 시세, 입지, 부동산 시장 상황을 확인해보고 지금과 비교해 보는 것도 좋은 공부가 될 수 있을 것 같다고 생각합니다. 여러분도 수많은 모의투자를 통해서 실패 없는 부동산 투자하시기 바랍니다.

 

출처: 나는 마트 대신 부동산에 간다_김유라